از آنجا که با انتقال و واگذاری حق کسب و پیشه و سرقفلی، به مستhجر، وی تنها مالک منافع عینی مستأجر است، بنابراین حق استفاده از این عین مستاجره را در چارچوب ضوابط و مقررات خاصی که در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ مندرج شده است، دارد و در صورت تخلف از مقررات مذکور، موجر می‌تواند تقاضای تخلیه ملک را ارائه نماید. در ادامه، به بررسی بخشی از این مقررات می‌پردازم.
فرق مالکیت و سرقفلی در واقع در مورد حقوق و منافع مربوط به یک ملک تجاری است. برخی افراد ندانسته فکر می‌کنند که با دریافت حق سرقفلی، می‌توانند هرگونه دخل و تصرفی در ملک تجاری داشته باشند. اما واقعیت این است که حق سرقفلی با حق مالکیت بسیار متفاوت است.
با داشتن حق سرقفلی، مستاجر قادر است با پرداخت مبلغ کمتری به‌عنوان اجاره، از منافع مربوط به آن ملک استفاده کند.
همچنین، در صورت اجاره دادن ملک، مستاجر در اولویت قرار می‌گیرد نسبت به سایر افرادی که تمایل به اجاره آن دارند؛ بنابراین، حق سرقفلی مربوط به منافع محل اجاره است و در صورت انتقال آن منفعت، نقل و انتقال حق سرقفلی انجام می‌شود.
اما مالکیت به‌عنوان حقوق مربوط به عینیت آن ملک است و مالک قادر است هرگونه دخل و تصرفی در آن ملک تجاری داشته باشد.
فرق مالکیت و سرقفلی چیست؟
فرق مالکیت و سرقفلی در زمینه حقوق مالکیت معنای خاصی دارد. در زیر توضیح مختصری از هر کدام آمده است:
- مالکیت: مالکیت به حق حاکمیت و کنترل قانونی یک فرد یا گروه از اشیا، وسایل، یا حقوق اموال اشخاص دیگر اشاره دارد. به عبارت دیگر، مالکیت به این معناست که فرد مالک برای استفاده، انتقال، و تصرف در اثاثیه و حقوق مالی خود آزادی عمل دارد و می‌تواند آن‌ها را به دیگران انتقال دهد یا از آن‌ها استفاده کند.
- سرقفلی: سرقفلی یا سرقفلی معنای دیگری از مالکیت است. در این حالت، شخص مالک یک چیز یا حق مالی با اشتراک شخص دیگری است و هیچ یک از طرفین نمی‌توانند بدون رضایت یکدیگر تصرف یا استفاده کنند. در واقع، مالکیت سرقفلی وابسته به رضایت و توافق دو طرف است و هر تصمیم برای استفاده یا انتقال از طرف‌ها نیازمند توافق و قرارداد است.
برای مثال، درصورتی‌که دو نفر مالکیت سرقفلی بر یک ملک داشته باشند، هر دو طرف باید با هم توافق کنند تا بتوانند ملک را به فرد دیگری انتقال دهند یا از آن استفاده کنند.
در عوض، در صورت مالکیت معمولی، هر نفر می‌تواند به‌تنهایی از ملک استفاده کند یا آن را به دیگران انتقال دهد بدون نیاز به توافق دیگران.
شرایط تخلیه سرقفلی از ناحیه مالک
شرایط تخلیه سرقفلی از ناحیه مالک بستگی به قوانین و مقررات مربوطه در هر کشور و منطقه دارد. در بسیاری از سیستم‌های حقوقی، تخلیه سرقفلی مستلزم وجود دلایل و شرایط خاص است.
در ادامه، چندین شرایط رایج برای تخلیه سرقفلی از ناحیه مالک را بررسی می‌کنیم مواردی که مالک می‌تواند حق تخلیه سرقفلی را داشته باشد عبارت‌اند از:
- عدم پرداخت اجاره
اگر مستاجر به مدت طولانی عدم پرداخت اجاره را تکرار کند و به تمام تذکرها و اعلامیه‌های مالی اقدام نکند، مالک می‌تواند حق تخلیه سرقفلی را داشته باشد.
با توجه به ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، مستاجر ملزم است در زمان مقرر در تنظیم قرارداد اجاره، اجاره عین مستاجره را پرداخت کند یا در آخر هر ماه اجاره، ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی وی پرداخت کند.
اگر مستاجر در مهلت مقرر در ماده ذکر شده در این قانون، از پرداخت اجاره یا اجرت خود خودداری کند، بسته به نوع سند اجاره‌ای که با وی تنظیم شده است، باید به شیوه زیر عمل کند.
- اگر سند اجاره رسمی باشد و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد، موجر می‌تواند با ابلاغ اخطار از طریق دفترخانه یا اجرای ثبت، درخواست تخلیه و وصول اجاره را ارائه دهد.
- اگر سند اجاره عادی باشد یا اجاره‌نامه‌ای تنظیم نشده باشد و مستاجر در ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب‌افتاده را پرداخت نکند، موجر می‌تواند با ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر، درخواست مطالبه اجرت‌های معوقه را ارائه دهد.
اگر سند رسمی باشد، باید به دفترخانه تنظیم سند مراجعه کرده و درخواست مطالبه اجرت‌های معوقه را ارائه کند. سپس دفترخانه باید یک اخطاریه صادر کند و آن را به اداره ثبت محل برای ابلاغ به مستاجر ارسال کند.
- نقض شرایط قرارداد
اگر مستاجر نقضی از شرایط قرارداد اجاره انجام دهد، مانند استفاده نامناسب از مغازه، آسیب به واحد یا تغییر ساختار بدون موافقت مالک، مالک می‌تواند حق تخلیه سرقفلی را داشته باشد.
- تغییر کاربری ملک
با توجه به بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، در خصوص مکان کسب و پیشه و تجارت، اگر مورد اجاره برای یک شغل خاص اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون رضایت موجر، شغل خود را تغییر دهد، موجر می‌تواند درخواست تخلیه مستاجر را از دادگاه بدهد، مگر اینکه شغل جدید به طور عمومی مشابه شغل قبلی باشد.
- استفاده غیرقانونی از مغازه
اگر مستاجر فعالیت‌های غیرقانونی در مغازه انجام دهد، مانند فروش کالاهای قاچاق، تولید محصولات غیرمجاز و غیره، مالک ممکن است حق تخلیه سرقفلی را داشته باشد.
- تعدی و تفریط
اگر مستأجر به طور غیرمجاز و نامطلوب در ملک باشد، مانند تخریب مغازه، مزاحمت‌های مستمر به همسایگان، افشای اطلاعات محرمانه مالک و غیره، مالک می‌تواند حق تخلیه سرقفلی را داشته باشد.
بر اساس ماده 952 قانون مدنی، اگر مستاجر در نگهداری و حفظ عین مستاجره کوتاهی کند به گونه‌ای که باعث وارد آمدن خسارت به ملک شود، مثلا عمل برفروبی به موقع نکند و باعث خراب شدن سقف ملک شود، تعدی انجام داده است.
تفریط به معنای تجاوز است و به‌نحوی‌که عمل مستاجر منجر به کاهش ارزش عین مستاجره شود، انجام می‌شود.
بنابراین، بهتر است با تامین دلیل توسط کارشناس محترم دادگستری، دلایل وقوع تخلف (تعدی و تفریط) ثبت شود. تقصیر مستاجر شامل هر دو تعدی و تفریط است و تقصیر مستاجر توسط کارشناس دادگستری با بررسی و معاینه محلی تأیید می‌شود.
همچنین، مستأجر نیز می‌تواند در پاسخ به ادعای موجر، ادعا کند که تغییرات با اجازه موجر انجام شده است و برای اثبات این ادعا، می‌تواند به مدارک کتبی، شهادت شاهدان، یا قرار تحقیق محلی استناد کند.
تخلیه مستاجر به‌منظور احداث ساختمان جدید، با شرط ارائه مجوز ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوطه صورت می‌گیرد و شهرداری‌ها ملزم به اجرای حکم تخلیه در صورت مراجعه می‌شوند.
با توجه به ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، علاوه بر مواردی که در مواد قبل ذکر شده است، در موارد زیر پس از انقضای دوره اجاره، درخواست تخلیه مکان کسب و پیشه یا تجارت از دادگاه قابل قبول است:
- تخلیه به دلیل تعدی و تفریط
باتوجه‌به قانون، موجر باید مستاجر را در حفظ و نگهداری مکان اجاره‌ای که مستأجر استفاده می‌کند، محافظت کند و از هرگونه تعدی و تفریطی جلوگیری کند.
بر اساس ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، اگر مستاجر در مکان اجاره‌ای تعدی و تفریط کند، می‌توان بدون پرداخت حق کسب و پیشه، او را از ملک تخلیه کرد.
درصورتی‌که مستاجر به علت تعدی و تفریط از حقوق مالک، مغازه را سرقفلی کرده است، مالک می‌تواند اقدام به تخلیه سرقفلی نماید. تعدی و تفریط شامل عملیاتی می‌شود که مستأجر به طور غیرمجاز و نامطلوب در ملک انجام می‌دهد، مانند استفاده نامناسب از مغازه، تغییر ساختاری در مغازه بدون موافقت مالک، افشای اطلاعات محرمانه مربوط به مالک و غیره.
در چنین مواردی، قانون اجاره مالکیت در ایران به مالک حق تخلیه سرقفلی را می‌دهد. برای اقدام به تخلیه سرقفلی، مالک باید به توافق قراردادی دست پیدا کند و مستأجر را به‌صورت رسمی و با ارائه اطلاعیه از قصد خود برای استفاده از حق سرقفلی و تخلیه مستاجر آگاه سازد.
سپس، مالک باید به دادگاه مراجعه کرده و درخواست تخلیه مستاجر را تقدیم نماید. در نهایت، قضات بر اساس شرایط و مصلحت عمومی تصمیم می‌گیرند.
در هر صورت، برای اینکه شما بتوانید در موارد خاص و شرایط دقیق‌تری راهنمایی بیشتری دریافت کنید، بهتر است با یک وکیل متخصص و مشاوره حقوقی در ایران مشورت کنید. او می‌تواند شما را در مورد تدابیر قانونی و مراحل لازم برای تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط راهنمایی کند.
توجه داشته باشید که برای اقدام به تخلیه سرقفلی، مالک باید از طریق اقدامات قانونی مناسب، اعلام رسمی به مستأجر و مراجعه به دادگاه به ترتیب اقدام نماید. همچنین، هرگونه تصمیم نهایی در این زمینه توسط قضات بر اساس شرایط و مصلحت عمومی و با توجه به مستندات و شواهد ارائه شده صورت می‌گیرد.
سایر موارد مربوط به تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک هم عبارت‌اند از:
- تخلیه به دلیل نیاز شخصی برای سکونت
اگر مکان تجاری قابلیت استفاده برای سکونت دارد، مالک می‌تواند از مستاجر درخواست تخلیه کند تا خود و فرزندانش در آنجا سکونت کنند. در این صورت، مطابق قانون، مالک باید مبلغ سرقفلی را با قیمت روز به مستاجر پرداخت کند.
با توجه به بند 2 و 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر، موجر می‌تواند به دلایل نیاز به سکونت شخصی خود و اولاد، و یا پدر و مادر و همسر خود، درخواست تخلیه ملک را ارائه دهد، مشروط بر آن که برای سکونت آن‌ها مناسب باشد. در این صورت، کل حق و کسب و پیشه باید پرداخت شود.
- تخلیه به دلیل نیاز شخص مالک برای اشتغال یا تجارت
اگر مالک نیاز به اشتغال داشته باشد یا می‌خواهد از ملک به صورت تجاری استفاده کند، می‌تواند پس از پایان قرارداد اجاره، از مستاجر درخواست تخلیه کند. در این حالت نیز، مالک باید مبلغ سرقفلی را به مستاجر پرداخت کند.
- تخلیه به دلیل نوسازی
اگر مالک مجوز ساخت از شهرداری دریافت کرده باشد، می‌تواند از مستاجر درخواست تخلیه کند تا نسبت به نوسازی ملک اقدام کند.
با توجه به بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر، اگر موجر قصد تخلیه و نوسازی ملک را داشته باشد، می‌تواند با اخذ پروانه ساخت از شهرداری، درخواست تخلیه ملک را از دادگاه درخواست کند.
موجر ممکن است پس از اخذ پروانه ساخت، اقدام به ساخت بنا نکند که برای مستأجر هیچ راه گریزی نباشد.
در این صورت، دادگاه با استعلام از ثبت و احراز مالکیت موجر، حکم تخلیه را صادر خواهد کرد. حق و کسب و پیشه مستاجر بر اساس نظریه کارشناسی محاسبه و پرداخت خواهد شد و معمولا مستأجر دفاعیات چندانی نخواهد داشت.
دادگاه در نهایت با پرداخت حق کسب و پیشه حکم تخلیه ملک را ابلاغ خواهد کرد و موجر باید ظرف ۳ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه معینه را به صندوق دادگستری واریز کند.
سپس موجر باید صدور اجرائیه را درخواست کرده و با ابلاغ اجرائیه، مستاجر باید ظرف مدتی که کمتر از ده روز و بیشتر از دو ماه است، ملک را تخلیه کند.
قوانین مربوط به سرقفلی
قوانین مربوط به سرقفلی در قانون اجاره مصوب 1362 تعریف شده است. این قانون تعیین می‌کند که مالک می‌تواند درصورتی‌که مستاجر به مدت 3 ماه عدم پرداخت اجاره را تکرار کند و به تمام اطلاعیه‌ها و تذکرات مالی رسمی پاسخ ندهد، از حق تخلیه سرقفلی استفاده کند.
- قانون اجاره مالکیت در ایران
قوانین مربوط به اجاره ملک در ایران در قانون اجاره مالکیت تنظیم شده است. این قانون شرایط و مقررات مربوط به اجاره ملک را تعیین می‌کند و حقوق و وظایف مستاجر و مالک را مشخص می‌کند.
- تخلیه سرقفلی
طبق قانون اجاره مالکیت در ایران، تخلیه سرقفلی معمولاً نیاز به اعلام قبلی و بررسی قضایی دارد. مالک باید از طریق ارائه اطلاعیه رسمی به مستاجر اعلام کند که قصد دارد از حق سرقفلی استفاده کند و مستاجر را تخلیه کند.
سپس، اگر مستأجر اقدامی برای ترک ملک نکند، مالک می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و درخواست تخلیه مستاجر را ارائه دهد. در نهایت، قضات بر اساس شرایط و مصلحت عمومی تصمیم می‌گیرند.
- نقض قرارداد
در صورتی که مستاجر نقضی از شرایط قرارداد اجاره انجام دهد، مانند عدم پرداخت اجاره یا استفاده نامناسب از ملک، مالک ممکن است بر اساس قانون اجاره مالکیت ایران اقدام به تخلیه سرقفلی نماید.
به طور کلی، مراحل و شرایط تخلیه سرقفلی در ایران عبارت‌اند از:
- اطلاع‌رسانی به مستأجر
مالک باید از طریق اعلان رسمی، نامه رسمی یا روش دیگری به مستأجر اعلام کند که قصد دارد از حق تخلیه سرقفلی استفاده کند. در این اعلان، دلایل موجه و قانونی برای تخلیه باید ذکر شوند.
- مهلت به مستأجر
بعد از اعلام رسمی، مالک باید به مستاجر زمان کافی (معمولا حداقل 15 روز) برای واکنش به مشکلات و پاسخ به اطلاعیه‌ها و تذکرات مالی را بدهد.
- مراجعه به دادگاه
اگر مستاجر پس از گذشت مهلت هنوز عملکردهای خلاف قرارداد را ادامه دهد و مشکلات را حل نکند، مالک می‌تواند درخواست تخلیه را به دادگاه تقدیم کند.
- رسیدگی به درخواست تخلیه توسط دادگاه
دادگاه پس از دریافت درخواست تخلیه، شواهد و مدارک مربوطه را بررسی می‌کند.
دادگاه ممکن است جلساتی را برگزار کند تا اطلاعات بیشتری دریافت کند و طرفین را مستمع کند. سپس، در صورتی که دادگاه به این نتیجه برسد که شرایط تخلیه فراهم است، حکم تخلیه را صادر می‌کند.
- اجرای حکم تخلیه
پس از صدور حکم تخلیه، مستاجر باید ملک را تخلیه کند. درصورتی‌که مستأجر اقدام به تخلیه نکند، مالک می‌تواند با کمک نیروی انتظامی یا ماموران قضایی حکم را اجرا کند و ملک را تخلیه کند.
مدارک لازم برای صدور دستور تخلیه سرقفلی
برای صدور دستور تخلیه سرقفلی، کارشناسان بنیاد وکلا این مدارک را ضروری دانسته‌اند:
- درخواست تخلیه کتبی: درخواست باید به‌صورت کتبی باشد و هزینه‌های دادرسی آن باید پرداخت شود.
- مدارک اجاره: اجاره‌نامه باید حاوی شرایط قانونی باشد و پایان مدت اجاره باید مشخص شده باشد.
- تنظیم دو نسخه از اجاره‌نامه: دو نسخه از اجاره‌نامه باید تنظیم شده باشد و شاهدان آن را امضا کرده باشند.
- کپی سند مالکیت: باید یک کپی از سند مالکیت ملک ارائه شود.
- فیش واریز ودیعه به مستاجر: باید نشان‌دهنده واریز ودیعه به مستاجر باشد.
- بعد از تکمیل مدارک، پرونده باید به شعبات شورای حل اختلاف ارسال شود.
توجه داشته باشید که قوانین مربوط به تخلیه مستاجر و تخلیه سرقفلی ممکن است به تغییرات تحت شرایط مختلف و قوانین محلی مربوطه وابسته باشند.
